Obszar Krakowa okazuje się zbyt ciasny dla krakowskich deweloperów, a może krakowskie nieruchomości lokalowe są zbyt drogie dla potencjalnych nabywców, a może mamy dosyć miejskiego zgiełku…
Trudno wskazać jednoznacznie który czynnik ma większy wpływ na rozwój podmiejskiego rynku deweloperskiego. Nie ulega jednak wątpliwości, że od kilku lat obserwujemy wzmożone zainteresowanie nieruchomościami lokalowymi położonymi poza obszarami dużych miast. Ciekawość tego rynku zaowocowała kilkuletnią analizą pierwotnego rynku mieszkań na obszarze trzech powiatów: krakowskiego, wielickiego i myślenickiego.
Liczba inwestycji w analizowanych powiatach zdecydowanie wzrosła w III kwartale 2020. Był to okres wzmożonego zainteresowania podmiejskimi nieruchomościami, co przyczyniło się do ich wyprzedaży i szybkiego wzrostu cen.
Do końca 2020 r. liderem pod względem liczby inwestycji był powiat krakowski. Ta tendencja uległa zmianie w 2021 r. Deweloperzy dostrzegli potencjał inwestycyjny mniejszych miejscowości miejskich i okalających ich terenów. Od 2021 r. obserwujemy względną równowagę liczbową inwestycji realizowanych na terenie powiatu krakowskiego i wielickiego. Stan względnej równowagi obserwujemy również w odniesieniu do średnich cen jednostkowych z przewagą dla powiatu wielickiego.
W powiecie myślenickim w ostatnim kwartale zanotowano największy wzrost cen, co nie przesądza o silnej tendencji wzrostowej. Zaobserwowane zjawisko jest następstwem pojawienia się na myślenickim rynku lokali z ceną jednostkową powyżej 12000 zł/m2, co przy zaledwie 5 inwestycjach na tym terenie, ma znaczący wpływ na średnią.
Obecnie najtaniej jest w powiecie krakowskim, co wynika z ograniczonej podaży inwestycji lokowanych blisko granic administracyjnych Krakowa. Deweloperzy coraz częściej sięgają po tereny inwestycyjne położone poza bezpośrednim sąsiedztwem dużych aglomeracji miejskich. Taki stan rzeczy jest następstwem nie tylko niższej ceny działek, w porównaniu do cen działek położonych w bliskim sąsiedztwie Krakowa, ale również stanowi odpowiedź na potrzeby potencjalnych nabywców. Lokalizacja ma znaczenie, ale nie jest czynnikiem determinującym płynność i cenę inwestycji. Pandemia i związane z nią społeczno gospodarcze zmiany, znalazły swoje odzwierciedlenie w preferencjach kupujących, którzy wykazują się większą świadomością rozwiązań technicznych, a w szczególności ekologicznych.
Struktura planistyczna analizowanych powiatów determinuje charakter zabudowy ukierunkowany na zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności. Dominują inwestycje mieszkaniowe w zabudowie bliźniaczej, w których wyodrębniane są lokale mieszkalne, głównie w układzie pionowym (I kondygnacja z ogródkiem + II kondygnacja).
Lokale mieszkalne położone w zabudowie bliźniaczej stanowią ponad 50% analizowanego rynku. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna to około 20 % wszystkich inwestycji.
Struktura zabudowy koreluje z powierzchnią i cenami lokali. Im większa powierzchnia, tym niższa cena jednostkowa. Lokale położone w zabudowie bliźniaczej, podobnie jak lokale położone w zabudowie szeregowej, charakteryzuje większa powierzchnia i niższa cena jednostkowa, w porównaniu z lokalami położonymi w typowej zabudowie wielorodzinnej.
2022 r. był rokiem względnej stabilizacji cenowej. Po dwuletnim wzroście cen, rynek wyhamował, tak pod względem cenowym, jak również realizowanych inwestycji. Średnia cena jednostkowa uplasowała się na poziomie około 7700 zł/m2. Kwartalnie na analizowanym rynku pojawiało się średnio 10 nowych inwestycji, a liczba dostępnych mieszkań z wszystkich analizowanych inwestycji oscylowała wokół 900, z czego ponad 560 ofert pochodziło z powiatu wielickiego. W IV kwartale 2022 r. zanotowano spadek liczby oferowanych mieszkań do poziomu około 700.
I kwart 2023 r. to najprawdopodobniej początek kolejnych zmian. Tylko w tym kwartale na teren analizowanych powiatów zostało wprowadzonych 26 nowych inwestycji, a liczba dostępnych mieszkań z wszystkich analizowanych inwestycji nie przekroczyła 800. W tym kwartale zanotowano również wzrost średniej ofertowej ceny o 200 zł/m2 względem IV kwartału 2022 r. Czy to zapowiedź kolejnych wrostków cen? Na jednoznaczną odpowiedź jeszcze za wcześnie, ale niewątpliwie roczny marazm na podkrakowskim rynku lokali mieszkalnych został przerwany.