Obszar analizy
Analiza obejmuje rynek pierwotny lokali mieszkalnych usytuowanych na obszarze powiatu krakowskiego, wielickiego oraz myślenickiego. Dane zostały zebrane z rynku ofertowego i dotyczą zarówno mieszkań w tradycyjnych budynkach wielorodzinnych, jak i w budynkach bliźniaczych oraz szeregowych.
Liczba inwestycji deweloperskich
Liczba inwestycji deweloperskich na badanym obszarze fluktuuje w poszczególnych okresach analizy. Zdecydowany wzrost liczby inwestycji widoczny był w III kwartale 2020 roku. Wzmożony popyt na mieszkania zlokalizowane poza obszarem miasta Krakowa, spowodowany był m.in. wybuchem pandemii Covid – 19 przypadającej na I kwartał 2020 roku. Był to okres wzrostu zainteresowania nieruchomościami na terenach podmiejskich zwłaszcza w gminach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie Krakowa, które są dobrze skomunikowane z miastem. Wzmożony popyt, przy ograniczonej podaży przyczynił się do wzrostu cen, o czym mowa w dalszej części analizy.
W odpowiedzi na wzmożony popyt, deweloperzy zintensyfikowali swoje działania na właściwych rynkach, co przyczyniło się do wzrostu liczby inwestycji. W I połowie 2022 roku, średnia liczba inwestycji wzrosła o 37% w porównaniu z rokiem poprzednim.
W poszczególnych kwartałach 2023 r. obserwujemy niewielki spadek liczby inwestycji, przy czym w analizowanych powiatach utrzymuje się zróżnicowany trend. W powiecie myślenickim oraz krakowskim widoczna była stabilizacja, natomiast w powiecie wielickim zanotowaliśmy spadek liczby inwestycji. Ten zróżnicowany obraz może wynikać z różnych czynników wpływających na lokalne rynki nieruchomości, takich jak zmienne preferencje klientów, regulacje lokalne czy też specyfika danej lokalizacji.
Charakterystyka zabudowy
Analizowane obszary wyróżniają się charakterystyczną zabudową mieszkaniową niskiej intensywności. Lokale mieszkalne realizowane są głównie w zabudowie bliźniaczej
i szeregowej. Zabudowa wielorodzinna stanowi średnio ok. 20% wszystkich inwestycji deweloperskich. Taka sytuacja wynika z uwarunkowań planistycznych poszczególnych gmin, które ukierunkowane są na rozwój zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Zabudowa wielorodzinna najczęściej realizowana jest w powiecie wielickim, gdzie stanowi około 25% wszystkich inwestycji na tym obszarze. Zauważalnie mniejszy odsetek inwestycji wielorodzinnych występuje w powiecie krakowskim, które średnio stanowią 8% wszystkich inwestycji powiatu.
W ostatnim kwartale 2023 roku, dominującą formą mieszkaniową były lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach o zabudowie bliźniaczej, gdzie architektura opierała się na układzie pionowym. Oznacza to, że budynki te składały się z dwóch kondygnacji: parteru, do którego przynależał ogródek, oraz piętra. Te mieszkania oferowały mieszkańcom możliwość cieszenia się prywatnym ogrodem, zachowując jednocześnie kompaktową strukturę budynku. W efekcie tego trendu, tego typu nieruchomości były najczęstszym wyborem wśród kupujących i najbardziej rozpowszechnioną formą mieszkaniową w danym okresie.
Taka sytuacja ma istotny wpływ na średnią powierzchnię mieszkań dostępnych na sprzedaż, która w czwartym kwartale 2023 roku przekroczyła 100 m2. W rezultacie, rynek mieszkaniowy w okolicach Krakowa staje się alternatywą dla osób poszukujących większych lokali, które trudno znaleźć w samym Krakowie.
Podaż mieszkań
Na analizowanym rynku, począwszy od IV kwartału 2022 roku, zauważamy systematyczny spadek dostępności mieszkań oferowanych przez deweloperów. Największy spadek, przekraczający 30%, zanotowano w drugim kwartale 2023 roku. W kolejnych okresach liczba dostępnych mieszkań ustabilizowała się na poziomie około 750. Niemniej jednak, jeśli spojrzymy na średnią liczbę mieszkań dostępnych w poszczególnych latach, zauważymy spadek dostępności o około 17%.
W roku 2022 oraz w pierwszym kwartale 2023 roku powiat wielicki wyróżniał się największą dostępnością mieszkań, szczególnie ze względu na liczbę inwestycji realizowanych w typowej zabudowie wielorodzinnej. Jednakże, począwszy od drugiego kwartału 2023 roku, zauważamy spadek liczby dostępnych mieszkań w tym regionie. Spadek ten sięga około 38%
w porównaniu do roku poprzedniego.
W ciągu ostatnich dwóch kwartałów zanotowano wzrost dostępności mieszkań na terenie powiatu myślenickiego, co jest efektem pojawienia się na rynku dwóch nowych inwestycji mieszkaniowych o charakterze wielorodzinnym.
Ceny mieszkań
Charakter zabudowy, wraz z powierzchnią oferowanych mieszkań, ma istotny wpływ na poziom cen. W czwartym kwartale 2023 roku najwyższe ceny zanotowano dla mieszkań usytuowanych w zabudowie bliźniaczej, gdzie średnia cena ukształtowała się na poziomie około 767 tysięcy zł, a cena maksymalna zbliżała się do 2 milionów zł. Z kolei średnia cena ofertowa za lokale w zabudowie wielorodzinnej wyniosła około 556 tysięcy złotych, a cena maksymalna przekracza 850 tysięcy zł.
Na ten stan rzeczy wpływa powierzchnia oferowanych lokali. Im większy lokal, tym niższa cena jednostkowa, ale wyższa cena całkowita. Z kolei, im mniejsza powierzchnia mieszkania, tym wyższa cena jednostkowa, jednakże całkowity koszt jest niższy.
Ceny jednostkowe i ich zmiana w czasie
Na badanym obszarze od 2020 roku kontynuowany jest ciągły wzrost cen nieruchomości.
W drugiej połowie 2023 roku średnia cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania sięgnęła 8600 zł, podczas gdy w analogicznym okresie 2022 roku wynosiła około 7800 zł za metr kwadratowy. Porównując dane z obu lat, zauważamy wzrost średniej ceny ofertowej o 9%.
Zgodnie z zasadą, im mniejsza powierzchnia, tym wyższa cena jednostkowa, najwyższe ceny jednostkowe osiągają mieszkania realizowane w zabudowie wielorodzinnej.
W 2023 roku, ceny mieszkań w tego typu zabudowie były o 20% wyższe od cen lokali zrealizowanych w zabudowie bliźniaczej. Różnica między cenami mieszkań w zabudowie bliźniaczej i szeregowej jest minimalna i wynosi około 2%.
Od II połowy 2022 roku najdrożej jest na terenie powiatu myślenickiego, gdzie pojawiły się nowe drogie inwestycje z ceną jednostkową powyżej 12 tys. zł za m2.
Najtańszym powiatem od II kwartału 2022 roku jest powiat krakowski. Na taki stan rzeczy przekłada się ograniczona podaż inwestycji lokowanych blisko granic administracyjnych miasta Krakowa. Z uwagi na deficyt terenów przeznaczonych pod zabudowę w bezpośrednim sąsiedztwie Krakowa, deweloperzy coraz częściej decydują się na lokowanie swoich inwestycji w miejscowościach, które jeszcze kilka lat temu uważane były za peryferyjne, nieatrakcyjne inwestycyjnie. I chodź lokalizacja ma znaczenie, to w świetle zmian społeczno – gospodarczych, nie jest już czynnikiem determinującym płynność oraz ceny ofertowe inwestycji. Tradycyjnie kluczowa jest cena, ale również jakość wykonania. Coraz częściej zwracamy uwagę na rozwiązania techniczne, mające ograniczyć koszty eksploatacyjne.
Podsumowanie
Podkrakowski rynek mieszkań, to głównie zabudowa bliźniacza. Średnia powierzchnia mieszkań przekracza 100 m2. Zanotowano 17 % spadek liczby oferowanych mieszkań. Zanotowano 9% wzrost cen jednostkowych. Na koniec roku średnia cena ukształtowała się na poziomie 8 600 zł/m2. Najwyższe ceny zanotowano na terenie powiatu myślenickiego, przy czym jest to powiat z najmniejszą liczbą inwestycji. Inwestycje deweloperskie realizowane są coraz dalej od Krakowa.
