Niniejsza analiza została oparta na monitoringu rynku pierwotnego mieszkań położonych w powiecie krakowskim, myślenickim oraz wielickim w 2021 roku, w tym lokali w budynkach wielorodzinnych, bliźniaczych oraz szeregowych, oferowanych na najbardziej popularnych portalach ogłoszeniowych. Podczas badania przeanalizowano łącznie ponad 300 ogłoszeń, które pojawiły się na rynku w ubiegłym roku.
Liczba inwestycji deweloperskich na badanym obszarze w poszczególnych kwartałach roku była zmienna. Porównując lata 2021 i 2020, można zauważyć, że liczba inwestycji maleje. W poszczególnych kwartałach 2021 roku było średnio o 18 inwestycji mniej w porównaniu z analogicznymi okresami roku 2020. Zauważalny jest także ciągły spadek liczby oferowanych mieszkań – w ubiegłym roku spadek ten sięgnął 27%. Można przypuszczać, że powodem takiej sytuacji jest utrzymujący się wysoki popyt na lokale mieszkalne, przewyższający podaż. Część inwestycji dostępnych w I i II kwartale 2021 roku została wyprzedana i zastąpiona nowymi, lecz liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek jest niższa niż tych, które zostały sprzedane.
W analizowanym okresie dominowały inwestycje z terenu powiatu krakowskiego i wielickiego – mniej więcej w równych ilościach. W powiecie myślenickim ten segment rynku jest kilkakrotnie mniejszy – na ten moment nie cieszy się jeszcze tak dużym zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców, a co za tym idzie, również i deweloperów. Nie istnieje również tzw. regularny rozkład przestrzenny inwestycji na terenach powiatu. W dalszym ciągu występują gminy, w których oferty sprzedaży lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego nie pojawiają się w ogóle. Coraz bardziej popularne są lokale mieszkalne realizowane w formie zabudowy bliźniaczej oraz szeregowej. Mowa zarówno o sytuacji, gdzie podział budynku przebiega wyłącznie w płaszczyźnie pionowej, jak i o sytuacji, gdzie lokale zostają wydzielone na poziomie pierwszej i drugiej kondygnacji nadziemnej budynku mieszkalnego. Wówczas w przypadku mieszkań na parterze najczęściej zapewniane są również ogródki do wyłącznego korzystania, a z kolei lokale na piętrze posiadają dodatkową przestrzeń w postaci balkonów.
Największą dostępność przewidzianych do sprzedaży mieszkań odnotowano w powiecie wielickim – niemal dwukrotnie więcej aniżeli w powiecie krakowskim. Największy udział w sprzedaży nieruchomości lokalowych na terenach powiatu krakowskiego, wielickiego i myślenickiego mają lokale usytuowane w zabudowie bliźniaczej – ok. 40%, zaś najmniejszy lokale w zabudowie wielorodzinnej – ok. 29%.
W toku podjętych działań przeanalizowano również wielkość danych inwestycji. W 2021 roku na badanym rynku zaobserwowano nieznaczną przewagę inwestycji, gdzie liczba dostępnych mieszkań do sprzedaży była większa od 20. Wielkość inwestycji determinowana jest
w głównej mierze dostępnością banku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W przypadku większych kompleksów gruntowych, które znajdują się we władaniu dewelopera, realizacja inwestycji najczęściej przebiega w kilku etapach.
Z przeprowadzonych badań wynika, że przewagę większych inwestycji (powyżej 20 mieszkań) odnotowano głównie na obszarach położonych bliżej miasta Krakowa lub lokalnych centr. Na terenach o mniejszym stopniu urbanizacji, dominują mniejsze inwestycje (poniżej 20 mieszkań).
Średnia cena ofertowa lokali mieszkalnych na analizowanym obszarze w IV kwartale 2021 roku wzrosła względem I i II kwartału o blisko 10 %. Najwyższy wzrost cen odnotowano w powiecie wielickim – blisko 13%, natomiast najmniejszy w powiecie myślenickim – blisko 8%. Nieznaczny spadek średnich cen w przypadku powiatu myślenickiego w III kwartale względem kwartału I i II roku 2021 był podyktowany niewielką liczbą nowych inwestycji i wyprzedaniem się mieszkań z segmentu „premium” (Myślenickie Tarasy – ponad 6800 zł/m2) już w II kwartale 2021 roku.
Analizując dane rok do roku zaobserwowano wzrost średniej ceny ofertowej o blisko 19%. Największy wzrost wynoszący odpowiednio 7% i 9%, odnotowano zarówno dla 2020 jak i dla 2021 roku między III a IV kwartałem,
Największa popularność lokali w zabudowie bliźniaczej znalazła odzwierciedlenie w cenach jednostkowych – to właśnie w tym segmencie rynku mieszkaniowego w pierwszych trzech kwartałach 2021 roku notowano najwyższe przeciętne ceny 1m2 lokalu. Tendencja ta została przełamana w IV kwartale ubiegłego roku, co było związane z wyczerpaniem się dostępnych zasobów najbardziej popularnych mieszkań w zabudowie bliźniaczej. Dodać należy, że najwyższe ceny jednostkowe osiągają lokale 1-2 pokojowe o mniejszej powierzchni, choć ich udział w ogólnej liczbie transakcji na monitorowanym rynku, okazuje się być najmniejszy.
Znacząca zmiana cen w IV kwartale jest wynikiem większej liczby nowych inwestycji wprowadzonych do oferty: w tym okresie odnotowano łącznie 18 nowych inwestycji z czego tylko cztery dotyczyły obiektów w zabudowie bliźniaczej. Nowe oferty, szczególnie w zabudowie szeregowej i wielorodzinnej, znacząco odbiegają cenowo od ofert dotychczas eksponowanych i to właśnie one w głównej mierze wpłynęły w tak dużym stopniu na wzrost średniej ceny jednostkowej.
Podsumowując analizę, można przedstawić następujące wnioski: